아파트 재건축 재개발 절차 및 차이 알아보기
누구나 한 번쯤은 들어봤을 아파트. 서울 재건축 이야기가 나올 때마다. 가장 먼저 회자되는 대치동의 은마아파트입니다. 올해 초, 정비계획이 도계위를 통과하면서 급진전이 되고 있는데요. 이번에는 조합 설립에 가장 걸림돌이 되는 상가 문제가 타결되었다는 소식입니다. 이 글에서는 관련 내용을 한 번 살펴보겠습니다. 은마아파트 추진위원회는 지난 4월 26일, 추진위원회 카페 홈페이지를 통하여 상가협의회와의 협상이 최종 타결됨을 알렸습니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.
상가 조합원 분양 비율 10로 협의 완료
여기서 가장 쟁점이 되었던 부분은 상가 조합원 분양 비율을 10로 맞췄다는 점인데요. 이 부분이 무슨 말인지 모르실 수도 있으니 쉽게 설명해 보겠습니다. 현재 추진위에서 구성원들에게 배포한 자료를 보시면 아래와 같이 전용 59제곱의 분양가 추정액은 17.54억으로 되어있습니다. 그러면 적어도 조합원의 권리가가 1.754억은 되어야10 분양받을 자격이 된다는 점입니다.
이 비율을 상가협의회의 주장대로 8%로 하느냐, 더 올리느냐가 쟁점이 되었던 것으로 보이는데 결국엔 다른 아파트들처럼 10%에 맞춘 것으로 보입니다.
상가협의회는 8였으면, 1.754억보다. 20 낮은 가격인 1.4억 정도의 권리가만 되어도 분양 자격을 갖출 수 있었으나 약간은 아쉬운 부분이고요. 대신, 상가 측 인사를 조합 이사 및 대의원에 포함시켜 목소리를 좀 더 낼 수 있다는 점에 초점을 맞춘 것으로 보입니다.
세제금융 지원
향우 2년간 준공되는 신축 소형 주택60 이하, 아파트는 제외에 대한 원시취득세를 최대 50 감면합니다. 구입 부담 경감을 위해 개인의 경우 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택60이하은 취득세양도세종부세 산정 시 주택수에서 제외합니다. 등록임대의 경우 소형 기축 주택은 향후 2년간 구입임대등록매입임대 하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외합니다. 등록임대 사업 임대의무기간현제 10년과 별개로 완화된 6년 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택 공급을 활성화합니다.
사업성 제고를 위해 사업 초기 자금지원, 재건축부담금도 합리화
-재건축 부담금 완화를 위해 부담금 면제 초과이윤 상향, 부과구간 확대, 1 주택 장기보유자 감경 등을 위한 부담경감 개정법이 3월부터 시행됩니다. 공사비 갈등을 예방하고 갈등 발생 시 조기 해소 기반 마련을 위해 표준계약서도 조기 배포합니다. -지자체 도시분쟁조정위원회의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부과해 실효성을 재고하면서 빠른 갈등 해소 지원을 추진합니다.
PF 대출 저리 전환
보증 없이 고금리로 PF프로젝트 파이낸싱 대출을 받은 사업장이 저금리 PF대출로 대환 할 수 있도록 주택도시보증공사HUG PF 보증을 발급합니다. PF 대출 시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증을 확대3조 원rarr6조 원하고, 비주택 PF 보증 도입을 확대3조 원rarr4조 원합니다. 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자를 확대3000억 원rarr4000억 원합니다. 사업추진에 어려움을 겪는 민간 건설 현장은 한국토지주택공사가 사업성 등을 검토해 매입 후 정상화를 추진합니다.
사업성이 저하된 경우 PF 정상화 펀드2조 2000억 원를 통한 재구조화로, 조속히 정상화를 지원캠코합니다. 사회간접자본(SOC) 예산 조기집행 등을 통하여 건설 투자도 확대합니다.
02 재개발과 재건축 추진절차
021 정비기본계획구축 정비구역 지정 추진위원회 설립 재개발 및 재건축 사업의 시작은 정비기본계획수립입니다. 이때 사업의 기본방향, 목표, 범위 등의 기본계획을 수립합니다. 재건축의 경우는 정비기본계획 구축 이후 건축물에 대한 안전진단을 실시합니다. 재개발은 안전진단 과정이 없습니다. 다음으로 정비구역 지정 단계로 넘어갑니다. 정비구역이 지정되면 추진위원회를 설립합니다. 추진위원회는 조합의 단계로 정비구역 내 토지 등을 소유한 자 과반수 동의를 얻어 설립할 수 있습니다.
022 조합설립과 시공사 선택 추진위원회 설립 이후 조합설립을 추진합니다. 조합설립은 토지 등 소유자의 일정 비율 이상 동의를 얻어야 합니다. 확실한 비율은 아래와 같습니다.
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